【宅地建物取引業とは】
宅地建物取引業とは、次のいずれかあるいは両方に該当するものを言います。
①宅地建物の売買若しくは交換をする行為を業として行うもの
②宅地建物の売買、交換若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為を業として行うもの
※業として行うとは、不特定多数の人を相手に継続、反復してこれらの行為を行うことを言います。
【宅建業免許の種類】
宅建業免許は次の通り2種類あります。
①都道府県知事免許:1つの都道府県のみに事務所を設置する場合
②国土交通大臣免許:2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合
【宅建業免許の有効期間】
宅建業免許の有効期間は5年間と定められており、更新の手続きは有効期間が満了する日の90日前から30日前までの
間にしなければなりません。
また、更新手続きをしなかった場合は免許が失効となり、無免許で宅建業を営むと罰則が科せられます。
【欠格要件】
①法人の役員等、個人事業主、支配人が成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者に該当しない
②申請者(法人の役員等、個人事業主、支配人)が宅地建物取引業に関し、不正又は不誠実な行為をする恐れがない
(暴力団等の関係者でない)
③営業所ごとに専任の宅地建物取引士を配置できる(営業所の宅建業に従事する者5人ごとに1名以上)
④申請者は次の各号に該当しない。あるいは当該処分を受けた日又は刑の執行を終わった日から5年以上経過している
(a)免許不正取得、悪質な不正行為、業務停止命令違反による免許を取り消しされた
(b)前期に関する疑いにより聴聞の公示がなされた後に廃業等の届け出を行った
(c)禁錮以上の刑、又は宅建業法違反又は刑法(傷害、脅迫等)の罪を犯し、罰金刑に処せられた
(d)免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした
【事務所要件】
①法人の場合
本店又は支店として商業登記されたもの。継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ宅建業に係る契約を締結
する権限を有する使用人が置かれている場所です。従たる事務所の名称を「〇〇支店」として免許申請する場合は商業
登記を必ず行います。従たる事務所の商業登記を行わない場合は、その他名称(〇〇営業所、〇〇店、〇〇出張所等)を
用いて申請する必要があります。
②個人の場合
継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている
場所です。
事務所の適格性も審査の対象となります。行政庁によっては申請に必要な写真のアングルの指定されており現地調査が
必要な場合もあります。また、事務所の独立性も厳しく審査されます。
【専任の宅地建物取引士】
専任の宅地建物取引士は1営業所につき業務に従事する者5人に1人以上必要です。また、専任とは常勤性(当該事務所に
常勤すること)、専従性(専ら宅建業に従事すること)の2つを充たした場合のことを言います。よって、下記に該当する
場合は専任に当たりません。
・他の法人の代表取締役、代表者、役員を兼任していたり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
・他の個人事業を営んでいたり、社会通念上における営業時間に宅地建物取引業者の事務所に勤務することができない
状態にある場合
・通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合
・申請する会社の監査役
※専任の宅地建物取引士が不足した場合、2週間以内に補充等の措置を取らなければなりません。
【政令使用人】
「宅建業に係る契約を締結する権限」(支店長、営業所長等)を有する従事者のことです。申請者である代表取締役等が常勤
する事務所には政令使用人を置く必要はありません。従たる事務所で、申請者である代表取締役等が常勤していない事務所
には政令使用人を置く必要があります。政令使用人はその事務所に常勤することが必要になります。
【営業保証金の供託or保証協会への加入】
営業を開始するには、免許通知後営業保証金の供託若しくは、保証協会に加入することのいずれかが必要になります。
①営業保証金の供託
本店の最寄りの供託所に、次の通り営業保証金を供託する。
・本店(主たる事務所)：1,000万円
・支店等(従たる事務所)：500万円 ※1店につき
②保証協会への加入
次の通り弁済業務保証金分担金を支払い保証協会に加入する。また、保証協会は全国宅地建物取引業保証協会(ハトさん
マーク)、不動産保証協会(ウサギさんマーク)の2団体があります。
・本店(主たる事務所):60万円
・支店等(従たる事務所):30万円 ※1店につき
上記の弁済業務保証金分担金以外に、入会金や年会費が別途かかります。
※支店の登記があったとしても、本店で宅地建物取引業を営み、支店で宅地建物取引業を行わない場合は、事務所として
扱われない為、保証金の供託(専任の宅地建物取引士の設置も不要)の必要はありません。
【宅建業免許取得までの目安期間】
①都道府県知事免許:約60日程度
②国土交通大臣免許:約90～120日程度
※上記日数は保証協会への加入手続き期間も含みます。また、上記日数は目安となりますので、免許取得までに目安の日数を
越える場合もあります。